Différé d'amortissement sur un prêt immobilier : à quoi ça sert, et quand l'éviter

En résumé : Le différé d'amortissement permet de repousser le remboursement du capital d'un prêt immobilier, utile en VEFA ou en investissement locatif en cours de travaux. Mais il a un coût réel en intérêts, et contrairement à une idée reçue, très peu de banques acceptent aujourd'hui un différé total : la plupart ne proposent qu'un différé partiel. Avant de le demander, il faut comparer son coût à son utilité réelle dans votre projet.

Différé partiel, différé total : de quoi parle-t-on exactement ?

Le différé d'amortissement est une clause du prêt immobilier qui permet, pendant une période définie (généralement entre 6 et 24 mois), de ne pas rembourser le capital emprunté. Deux formules existent, et elles ne se valent pas du tout.

Le différé partiel consiste à ne payer que les intérêts et l'assurance emprunteur pendant la période de différé. C'est la formule la plus répandue en 2026, souvent proposée par défaut sur les prêts en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement) ou sur les opérations avec travaux.

Le différé total, lui, suspend tout remboursement : ni capital, ni intérêts ne sont payés pendant la période différée. Ces intérêts non payés sont alors capitalisés, c'est-à-dire ajoutés au capital restant dû, qui recommence donc à générer des intérêts sur un montant plus élevé une fois le différé terminé.

À quoi sert concrètement un différé d'amortissement

Le différé a une utilité réelle dans certaines situations précises, et nous le recommandons régulièrement dans ces cas-là lors de nos montages en prêt immobilier :

• Achat en VEFA : le bien n'est pas livré immédiatement, l'emprunteur paie souvent un loyer en parallèle. Différer l'amortissement évite de cumuler loyer et mensualité pleine pendant 12 à 24 mois de chantier.
• Investissement locatif avec travaux : tant que le bien n'est pas loué, il ne génère aucun revenu. Un différé permet de lisser la trésorerie en attendant la mise en location.
• Montage patrimonial avec revenus différés : par exemple une succession en cours, un bien à vendre, ou une rentrée de capital attendue sous 12 à 18 mois. Ce type de montage se travaille généralement avec nos conseillers en prêts patrimoniaux.
• Projet professionnel en phase de démarrage : un chef d'entreprise qui finance un local via un prêt professionnel peut avoir besoin de souffler les premiers mois d'activité.

Peu de banques acceptent réellement un différé total

C'est un point que nous devons régulièrement clarifier avec nos clients : contrairement à une idée reçue largement répandue, le différé total n'est pas un dispositif standard que toutes les banques proposent sur demande. En 2026, sur l'ensemble des établissements avec lesquels nous travaillons, une minorité seulement l'accorde, et presque jamais au-delà de 12 mois.

La raison est simple : un différé total augmente le risque pour la banque (aucun paiement pendant la période) et dégrade mécaniquement le coût global du crédit. La plupart des établissements préfèrent donc proposer un différé partiel, qui maintient au moins le paiement des intérêts et de l'assurance, ou refusent purement et simplement le différé total en dehors de montages professionnels ou patrimoniaux bien justifiés.

Concrètement, lorsqu'un client nous demande un différé total « classique » sur un achat de résidence principale sans VEFA, nous devons souvent lui expliquer qu'il n'obtiendra probablement qu'un différé partiel, voire aucun différé du tout selon le profil et l'établissement sollicité.

Le coût réel du différé : des chiffres pour s'y retrouver

Le différé n'est jamais gratuit. Prenons un exemple simple : un prêt de 220 000 euros sur 25 ans à un taux de 3,4 %, avec un différé total de 12 mois en VEFA. Pendant cette année, les intérêts non payés (environ 7 400 euros) viennent s'ajouter au capital emprunté. Le capital à amortir sur les 24 années restantes passe donc à environ 227 400 euros, ce qui augmente la mensualité future et le coût total du crédit de plusieurs milliers d'euros sur la durée.

Avec un différé partiel sur la même durée, l'emprunteur paie les intérêts au fil de l'eau : le capital restant dû à l'issue du différé reste de 220 000 euros, et le surcoût se limite aux intérêts déjà réglés mensuellement, sans effet boule de neige. C'est pour cette raison que nous recommandons quasi systématiquement le différé partiel quand les revenus du foyer le permettent, et de réserver le différé total aux situations où aucun paiement n'est réellement possible pendant la période concernée.

Quand éviter le différé d'amortissement

Le différé n'est pas une option à cocher par confort. Nous déconseillons généralement d'y recourir dans plusieurs cas :

• Achat classique dans l'ancien : si le bien est habitable ou loué immédiatement, il n'y a aucune raison de différer, sauf situation de trésorerie particulière.
• Taux déjà tendu : avec des taux autour de 3,3 % à 3,7 % en 2026 selon les durées, capitaliser des intérêts pendant un différé total alourdit significativement le coût final du crédit.
• Projet de revente à court terme : différer l'amortissement augmente le capital restant dû, ce qui réduit la plus-value nette en cas de revente anticipée.
• Capacité d'emprunt déjà limite : un différé masque temporairement un taux d'effort trop élevé, mais la mensualité réelle, une fois le différé terminé, peut dépasser le seuil d'endettement raisonnable de 35 %.

Dans ces cas, il est souvent plus sain de retravailler le plan de financement global, y compris via une opération de regroupement de crédits si plusieurs prêts coexistent, plutôt que de s'appuyer sur un différé qui ne fait que déplacer le problème.

Le mot local

À Tours et plus largement en Indre-et-Loire, le différé d'amortissement revient souvent sur la table pour les opérations en VEFA dans les nouveaux quartiers en développement, ou pour les investisseurs qui achètent avec travaux dans l'hypercentre et ses immeubles anciens. Les délais de livraison et de rénovation observés localement, souvent entre 10 et 18 mois, rendent la question légitime. Chez Holis Courtage, nous connaissons les pratiques des banques régionales et nationales présentes sur le secteur tourangeau, et nous savons lesquelles acceptent réellement un différé total et lesquelles s'en tiennent au différé partiel. C'est un gain de temps appréciable pour éviter de démarcher dans le vide.

Questions fréquentes