Combien pouvez-vous emprunter ?

C'est la première question de tout projet immobilier, et celle sur laquelle les mauvaises surprises coûtent le plus cher — un compromis signé au-dessus de sa capacité se solde par une clause suspensive activée et un projet perdu.

Ce calculateur applique la règle réellement utilisée par les banques : un taux d'effort plafonné à 35 % des revenus nets, assurance comprise, charges de crédit en cours déduites.

Comment ce calcul est fait

• La mensualité maximale retenue est 35 % des revenus nets − charges de crédit en cours, conformément à la recommandation du HCSF appliquée par les établissements.
• Cette mensualité est ensuite convertie en capital en tenant compte à la fois du remboursement du crédit et de la prime d'assurance — beaucoup de simulateurs oublient la seconde et surestiment la capacité de 5 à 10 %.
• Le taux d'assurance dépend de l'âge et du nombre d'emprunteurs, comme pour le calcul de mensualité.

Ce que ce chiffre ne dit pas

Les 35 % ne sont pas une loi mais une recommandation, et les banques disposent d'une marge de dérogation. À revenus élevés, le « reste à vivre » compte davantage que le ratio : un ménage à 12 000 € nets peut dépasser 35 % quand un ménage à 2 000 € sera bloqué avant. À l'inverse, un CDD, une activité indépendante récente ou un crédit à la consommation en cours resserrent l'enveloppe. Votre apport et vos frais de notaire ne sont pas non plus comptés ici.

Questions fréquentes